بازده اجارهای که برای ملکی در دبی اعلام میشود اغلب حاصل تقسیم اجاره یک سال بر قیمت خرید است. این «بازده ناخالص» است. خالیماندن ملک، شارژ خدمات، تعمیر، مدیریت و هزینه خرید در آن دیده نمیشود؛ بنابراین مبلغی نیست که مالک واقعاً نگه میدارد.
ماشینحساب زیر با ارقام قابل بررسی شما، بازده ناخالص، بازده خالص تخمینی و بازده نقدی سال اول را نشان میدهد. هیچ فرضی درباره رشد قیمت، وام یا اجاره آینده ندارد.
ملک را با یک مبنای ثابت محاسبه کنید
ماشینحساب بازده اجاره و ROI ملک در دبی
همه هزینهها را سالانه وارد کنید. در صورت دسترسی، از شاخص شارژ خدمات DLD، نتیجه مرتبط شاخص اجاره و هزینههای مستند استفاده کنید.
هر نتیجه چه معنایی دارد؟
| معیار | محاسبه | کاربرد |
|---|---|---|
| بازده ناخالص اجاره | اجاره سالانه ÷ قیمت خرید | مقایسه سریع پیش از هزینهها |
| درآمد خالص تخمینی | اجاره پس از کسر خالیماندن، منهای هزینههای بهرهبرداری | برآورد درآمد پیش از تأمین مالی و وضعیت مالیاتی مالک |
| بازده خالص تخمینی | درآمد خالص تخمینی ÷ قیمت خرید | مقایسه عملکرد عملیاتی با مبنای یکسان |
| بازده نقدی سال اول | درآمد خالص تخمینی ÷ قیمت خرید بهعلاوه هزینههای خرید و آمادهسازی | نمایش اثر هزینه ورود در سال اول |
این نتایج بدون اهرم مالی هستند؛ قسط اصل و سود وام از آنها کم نشده است. اگر خرید با وام انجام میشود، جریان نقدی جداگانهای برای وام، هزینه بانک و پول نقد سرمایهگذاریشده تهیه کنید. بازده دارای وام یک ملک را با بازده بدون وام ملک دیگر مقایسه نکنید.
برای رقم اجاره از مدرک استفاده کنید
برای واحد اجارهرفته، از قرارداد اجاره شروع کنید و تاریخ پایان قرارداد را در نظر بگیرید. برای واحد خالی، شاخص اجاره DLD و شواهد تازه و واقعاً مشابه را ببینید. اجاره درخواستی آگهیشده، درآمد قراردادی نیست.
شاخص اجاره DLD برای ارزیابی ارزش اجاری و تمدید به کار میرود و مرجع رسمی فراهم میکند. با این حال، اجاره قابل دستیابی به خود واحد، ساختمان، وضعیت نگهداری، مبلمان، شرایط قرارداد و تقاضا در زمان عرضه وابسته است. علاوه بر سناریوی اصلی، سناریوی ضعیفتر را هم محاسبه کنید.
شارژ خدمات را برای همان ساختمان بررسی کنید
مالکان برای مدیریت، بهرهبرداری، نگهداری و تعمیر فضاهای مشترک و امکانات ساختمان شارژ خدمات میپردازند. شاخص شارژ خدمات DLD امکان جستوجوی هزینههای تأییدشده هر پروژه را میدهد. مبلغ ممکن است از چند بخش تشکیل شود و معمولاً بر مساحت قابل محاسبه مربوط اعمال میشود.
بهجای برآورد کلی یک محله، رقم تأییدشده پروژه و مساحت مرتبط واحد را به کار ببرید. آخرین صورتحساب شارژ را بگیرید و مانده بدهی را بررسی کنید. اگر پروژه جدید سابقه هزینه تثبیتشده ندارد، یک بازه محاسبه و آن را بهروشنی «فرض» معرفی کنید.
هزینههایی که اغلب از بازده تبلیغاتی حذف میشوند
- فاصله خالی میان دو قرارداد اجاره؛
- شارژ خدمات و هزینههای مشترک جداگانه؛
- هزینه اجارهدهی، تمدید و مدیریت ملک؛
- تعمیرات، لوازم و مسئولیت نگهداری سیستم سرمایش؛
- بیمه و قبوضی که مالک میپردازد؛
- مبلمان و جایگزینی دورهای آن؛
- هزینه خرید، ثبت، ارزشگذاری، وام و کارگزاری؛ و
- هزینه فروش و تعهدات مالیاتی مرتبط با مالک.
همه هزینهها برای همه واحدها یکسان نیست. راه درست، وارد کردن یک درصد عمومی و راحت نیست؛ باید برای همان معامله مدرک و قیمت بگیرید.
پیش از مقایسه، سه سناریو بسازید
- سناریوی پایه: اجاره مستند، شارژ خدمات تأییدشده فعلی و هزینههای عادی را وارد کنید.
- سناریوی ضعیف: اجاره را پایینتر، دوره خالی را طولانیتر و تعمیرات را واقعبینانه در نظر بگیرید.
- سناریوی بالا: فقط با مدرک کافی برای اجاره و اشغال استفاده کنید، نه صرفاً عدد بروشور فروش.
- برای همه گزینهها، تعریفها، دوره زمانی و گروه هزینههای یکسان به کار ببرید.
- رشد سرمایه را جدا نگه دارید. سود فروش مجدد نامطمئن است و بازده اجاره محسوب نمیشود.
مثال محاسباتی، نه پیشبینی بازار
قیمت خرید را ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهم، هزینه خرید و آمادهسازی را ۹۰٬۰۰۰ درهم، اجاره سالانه را ۱۱۰٬۰۰۰ درهم، خالیماندن را ۵٪، شارژ خدمات را ۱۴٬۰۰۰ درهم و سایر هزینههای سالانه را ۷٬۰۰۰ درهم فرض کنید. بازده ناخالص ۷٫۳۳٪ است.
پس از کسر خالیماندن، اجاره مؤثر ۱۰۴٬۵۰۰ درهم است. با کسر ۲۱٬۰۰۰ درهم هزینه سالانه، درآمد خالص تخمینی به ۸۳٬۵۰۰ درهم میرسد. این رقم معادل ۵٫۵۷٪ بازده خالص تخمینی نسبت به قیمت و ۵٫۲۵٪ بازده نقدی سال اول نسبت به کل هزینه ورود ۱٬۵۹۰٬۰۰۰ درهم است.
این مثال فقط روش محاسبه را نشان میدهد و بیانگر اجاره، هزینه یا بازده معمول در دبی نیست. همه ارقام را با مدارک همان واحد جایگزین کنید.
پرسشهای متداول
آیا بازده ناخالص همان ROI است؟
خیر. بازده ناخالص، اجاره سالانه را پیش از هزینهها به قیمت خرید مرتبط میکند. ROI تعریفهای مختلف دارد و باید پول سرمایهگذاریشده، هزینهها، تأمین مالی، درآمد و دوره زمانی آن مشخص باشد.
آیا اقساط وام را وارد کنم؟
برای خرید دارای وام، تأمین مالی را در محاسبه جریان نقدی جداگانه وارد کنید. سود، اصل وام و هزینه بانک را جدا نشان دهید تا نتیجه قابل فهم و مقایسه باشد.
رشد احتمالی قیمت را به بازده اجاره اضافه کنم؟
خیر. بازده اجاره درآمد را اندازه میگیرد. رشد احتمالی سرمایه نامطمئن است و باید با لحاظ هزینه فروش در سناریویی جدا نمایش داده شود.
شارژ خدمات رسمی را کجا بررسی کنم؟
از شاخص شارژ خدمات DLD استفاده کنید و آخرین صورتحساب واحد را بگیرید. پیش از اتکا به مبلغ، مساحت مربوط و مانده بدهی را کنترل کنید.
منابع رسمی
- اداره اراضی و املاک دبی: شاخص شارژ خدمات
- اداره اراضی و املاک دبی: پرسشهای متداول شارژ خدمات
- اداره اراضی و املاک دبی: شاخص اجاره
- اداره اراضی و املاک دبی: دادههای باز املاک
- اداره اراضی و املاک دبی: Dubai REST
این ماشینحساب برای مقایسه آموزشی است و ارزشگذاری ملک یا مشاوره مالی، مالیاتی یا سرمایهگذاری ارائه نمیکند.
